Dom

Polisa na budowę — zakres ochrony i koszty zabezpieczenia

30 listopada 2025

Polisa na budowę chroni inwestycję od momentu rozpoczęcia prac aż do odbioru i jest podstawowym zabezpieczeniem przed stratami wynikającymi z żywiołów, kradzieży lub aktów osób trzecich.

Czym jest polisa na budowę i kiedy zaczyna działać

Polisa na budowę to ubezpieczenie, które obejmuje ochroną mury i elementy stałe inwestycji od pierwszych etapów prac. W praktyce ochrona może rozpocząć się już po wylaniu fundamentów lub przekazaniu placu budowy wykonawcy, w zależności od warunków umowy z ubezpieczycielem. Polisa zwykle obowiązuje przez okres realizacji robót i minimalnie obejmuje 12 miesięcy.

Ubezpieczenie działa od daty wskazanej w polisie. Ważne jest, aby harmonogram prac i moment aktywacji polisy były skoordynowane z bankiem i wykonawcą, jeśli inwestycja jest finansowana kredytem hipotecznym. Banki najczęściej wymagają co najmniej podstawowej polisy zabezpieczającej mury przed zniszczeniem w wyniku zdarzeń losowych lub działania osób trzecich.

Zakres podstawowy ochrony

Podstawowa polisa obejmuje konstrukcję budynku i elementy stałe od pierwszych etapów budowy. Ochrona dotyczy szkód spowodowanych takimi zdarzeniami jak pożar, powódź, grad, silny wiatr czy uderzenie pojazdu — ostateczny katalog ryzyk zależy od OWU (ogólnych warunków ubezpieczenia).

  • konstrukcja budynku — fundamenty, ściany, dach, schody,
  • elementy stałe zewnętrzne — rynny, balustrady, parapety,
  • elementy stałe wewnętrzne — podłogi, glazura, armatura, zabudowa kuchenna, instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne.

Przy kalkulacji sumy ubezpieczenia warto uwzględnić koszt odtworzenia konstrukcji, a nie jedynie wartość rynkową działki z budynkiem. Właściwie dobrana suma ubezpieczenia minimalizuje ryzyko niedoubezpieczenia przy wypłacie odszkodowania.

Rozszerzenia zakresu ochrony — co można dopisać do polisy

Polisa podstawowa można rozszerzyć o dodatkowe ryzyka i mienie, co ma kluczowe znaczenie, gdy plac budowy zawiera drogi sprzęt lub wartościowe materiały. Rozszerzenia eliminują typowe luki ochronne i zwiększają bezpieczeństwo inwestycji.

  • kradzież z włamaniem — ochrona dostępna zwykle przy stanie surowym zamkniętym,
  • dewastacja i akty wandalizmu,
  • mienie ruchome znajdujące się w budynku — standardowy limit około 20 000 zł (należy rozszerzyć, jeśli wartość jest wyższa).

Dodatkowo można ubezpieczyć materiały i sprzęt składowane na placu budowy, instalacje gazowe lub wykupić rozszerzenie OC w związku z prowadzeniem prac budowlanych. W praktyce oferty różnią się sposobem liczenia franszyz i udziałów własnych — typowe franszyzy to przedziały od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od ryzyka.

Ubezpieczenie budowlano-montażowe (CAR)

CAR (Contractors All Risks) to kompleksowe ubezpieczenie dedykowane inwestycjom budowlanym i montażowym, obejmujące szeroki katalog ryzyk całego procesu budowy. CAR jest szczególnie przydatne przy większych inwestycjach, gdy w grę wchodzą kosztowne maszyny, wyposażenie i wysoka odpowiedzialność kontraktowa.

  • obiekty budowlane lub montażowe oraz materiały niezbędne do ich realizacji,
  • sprzęt, wyposażenie i zaplecze budowy,
  • maszyny budowlane oraz ich transport i montaż,
  • dokumentacja budowy oraz mienie osobiste pracowników w granicach umowy.

Polisy CAR często obejmują także koszty wynikające z przerwy w pracach (loss of profit lub dodatkowe koszty kontynuacji budowy), podwarunkowane określoną sumą i okresem karencji. W przypadku kontraktów z wymaganiem gwarancji wykonania, posiadanie polisy CAR może być dodatkowym argumentem przy negocjacjach z inwestorem lub bankiem.

Czas trwania polisy, koszty i praktyczne parametry

Minimalny czas trwania polisy na budowę to zwykle 12 miesięcy, a koszt zależy od zakresu ochrony, lokalizacji inwestycji oraz sumy ubezpieczenia. Proste polisy dla domu jednorodzinnego często kosztują kilkaset złotych rocznie, natomiast kompleksowe ubezpieczenia CAR dla większych projektów mogą wynosić od kilku tysięcy do kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie, w zależności od wartości kontraktu.

W praktyce wpływ na składkę mają:
– wartość sumy ubezpieczenia i wybrane limity,
– rodzaj i natężenie ryzyk (np. lokalizacja zalewowa podnosi składkę),
– zabezpieczenia fizyczne na placu budowy (ogrodzenie, monitoring, zamknięcia),
– obecność systemu alarmowego — niekiedy umożliwia objęcie pełną sumą elementów przed montażem.

Banki przeważnie akceptują polisę podstawową obejmującą mury przed zniszczeniem w wyniku żywiołu lub działania osób trzecich. Warto jednak skonsultować wymagania banku przed zakupem polisy, aby uniknąć konieczności jej późniejszej modyfikacji.

Zabezpieczenia kontraktowe w umowie o roboty — jakie stosuje się instrumenty

W umowie o roboty budowlane stosuje się dodatkowe zabezpieczenia finansowe, które chronią interesy zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Ich wybór wpływa na płynność finansową projektu i ryzyko konfliktów przy odbiorach.

  • gwarancja bankowa dobrego wykonania — zwykle 5–10% wartości robót,
  • kaucja gwarancyjna — zatrzymanie części wynagrodzenia lub wpłata zabezpieczenia, zwykle 5–10% z każdej płatności częściowej,
  • gwarancja zapłaty dla wykonawcy — zabezpiecza płatność za wykonane roboty, koszty często dzielone między inwestora i wykonawcę.

Gwarancja dobrego wykonania i kaucja chronią prawidłowe zakończenie prac, natomiast gwarancja zapłaty zabezpiecza interes wykonawcy. Warto ustalić w umowie terminy zwrotu zabezpieczeń i warunki ich realizacji, aby uniknąć sporów po odbiorach.

Ryzyka praktyczne, limity i najczęstsze wyłączenia

Polisy na budowę mają typowe limity i wyłączenia, które inwestor powinien znać przed podpisaniem umowy. Najczęstsze ograniczenia to limity dla mienia ruchomego (np. standardowy limit 20 000 zł), wyłączenia dotyczące wad projektowych lub błędów wykonawczych, oraz szkody powstałe przed datą rozpoczęcia ochrony.

Do typowych wyłączeń należą szkody:
– wynikające z wad projektu lub błędów technologicznych, jeśli nie zostały ujęte w CAR,
– powstałe w wyniku zaniedbań zabezpieczeń na budowie (np. brak ogrodzenia, niezamknięte materiały),
– powstałe przed zawarciem polisy lub przed wskazaną datą rozpoczęcia ochrony.

W praktyce warto negocjować wielkość franszyzy i limity rekompensaty. Przy wartościowym sprzęcie i materiałach rozszerzenia sumy ubezpieczenia lub zakup odrębnych polis dla sprzętu i transportu znacząco zmniejszają ryzyko finansowe.

Jak wybrać polisę — konkretne kroki dla inwestora

1. Określ realną sumę ubezpieczenia dla murów i elementów stałych, uwzględniając koszt odtworzenia, a nie tylko wartość rynkową nodu.
2. Zidentyfikuj wartość mienia ruchomego i materiałów na placu budowy; jeśli przekracza 20 000 zł, zaplanuj rozszerzenie limitu.
3. Wybierz rozszerzenia niezbędne dla specyfiki inwestycji — kradzież, zalanie, przepięcie, OC związane z budową.
4. Sprawdź wymagania banku i zapisz je w umowie ubezpieczeniowej przed uruchomieniem kredytu.
5. Porównaj oferty rynkowe i zwróć uwagę na franszyzy, wyłączenia oraz okresy karencji; negocjuj warunki dotyczące zabezpieczeń fizycznych.

Praktyczne wskazówki dla inwestora podczas realizacji inwestycji

Dokumentuj stan placu budowy i wartość materiałów — zdjęcia, protokoły i ewidencja ułatwią proces zgłaszania szkody i przyspieszą wypłatę odszkodowania. Wprowadzenie podstawowych zabezpieczeń fizycznych, takich jak ogrodzenie, solidne zamknięcia i oświetlenie, często obniża składkę i zmniejsza ryzyko kradzieży.

Rozważ rozszerzenie ochrony o OC związane z budową, jeśli prace mogą zagrażać osobom trzecim, oraz wybierz polisę CAR przy większych inwestycjach, aby objąć ochroną sprzęt, dokumentację i koszty związane z przerwami w pracach.

Przeczytaj również:

Zobacz również

Dieta śródziemnomorska a zdrowie serca
5 lipca 2024
Możesz wyglądać oszałamiająco
22 kwietnia 2020
Wpływ surowców odnawialnych na przyszłość produkcji tekstyliów
10 maja 2024